TCRE - Immobilier Miami, Floride Fiscalité

Les étrangers qui décident d'acquérir une résidence secondaire sur le sol américain pensent à tort que leur bien immobilier sera assujetti à la fiscalité de leur pays de résidence. En matière immobilière, c'est la loi de situation de l'immeuble qui prévaut. Le bien étant situé sur le territoire américain, c'est la fiscalité américaine qui s'appliquera.

Il est donc important de bien connaître la convention fiscale qui lie les Etats-Unis au pays de résidence fiscale de l'acquéreur. Les implications fiscales peuvent être différentes selon les conventions, notamment lorsque l'on étudie de créer une société qui servira de support à l'acquisition du bien immobilier aux USA. Comme nous l'avons précisé, la fiscalité qui régit les biens immobiliers acquis en Amérique par des non-résidents américains est complexe. Pour en simplifier la présentation, nous allons étudier et schématiser le traitement fiscal français selon que l'investissement soit mis en location ou qu'il soit revendu.

Revenus nets de location

  • Les revenus (nets de charges) de la location d'une propriété située aux USA sont imposables aux USA (article 6 de la convention fiscale franco-américaine).
  • Ces revenus sont aussi pris en compte en France pour le calcul de l'impôt sur le revenu français ; cependant, la France octroie un crédit d'impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français qui aurait été applicable si l'immeuble avait été donné en location en France. En conclusion, c'est un crédit d'impôt « total et fictif » et le revenu locatif américain n'est pas imposé en France. Ce principe s'applique qu'il y ait eu un impôt sur le revenu américain ou pas (article 24(1)(a)(i) de la convention fiscale franco-américaine).
  • Le contribuable français concerné calcule le montant des revenus locatifs nets de la propriété américaine selon les règles françaises et en Euros et déclare le montant final dans une déclaration spéciale (formulaire No 2047) puis reporte le montant dans une case spéciale de sa déclaration d'ensemble des revenus (formulaire No 2042 case TK).
  • Ce revenu de source américaine, qui n'est pas imposé, est cependant pris en compte pour déterminer le taux d'imposition qui sera appliqué au contribuable au titre de l'année de perception. En France et en 2006 par exemple, les taux d'impôts sur les revenus montent jusqu'à 40%; cela veut dire que le revenu locatif américain sera additionné aux autres revenus français pour déterminer le taux final d'impôt sur le revenu, mais ce taux ne sera finalement appliqué que sur les revenus imposables en France.

Plus-value de vente

  • Cette plus-value est imposable aux USA. Elle est aussi imposable en France mais le contribuable bénéficie alors d'un crédit d'impôt en France égal au montant de l'impôt payé aux USA. Dans ce cas, c'est un crédit d'impôt « réel », ce qui veut dire que si l'impôt sur la plus-value est faible aux USA, le contribuable peut être amené à payer en France le différentiel pour atteindre le montant de l'impôt de plus-value français (article 24(1)(a)(iii) de la convention fiscale franco-américaine).
  • En France et pour un résident fiscal français qui est une personne physique, l'impôt de plus-value français sur la vente d'un bien immobilier est de 16% plus 11% de taxes « sociales » additionnelles (27% au total). Cependant, la base de la plus-value est réduite de 10% par année de détention du bien immobilier au delà de la cinquième année. Aussi, lorsque le bien immobilier a été détenu pendant au moins 15 ans, il n'y a de toute façon plus d'impôt de plus-value à payer en France.

Impôt sur la fortune

  • La fortune constituée par un bien immobilier situé aux USA est normalement imposable aux USA (article 23(1)(a) de la convention fiscale franco-américaine). Mais le contribuable français est également imposable sur la fortune au titre du même bien américain en France. Il bénéficie, cependant, d'un crédit d'impôt à raison de l'impôt sur la fortune qu'il a payé aux USA sur le même bien immobilier. C'est à nouveau un crédit d'impôt « réel », ce qui veut dire qu'en l'absence d'impôt sur la fortune aux USA (ce qui est le cas), le bien immobilier américain est bien soumis à l'impôt sur la fortune en France (article 24(1)(c) de la convention fiscale franco-américaine).

Conclusion

Une bonne connaissance et une bonne utilisation des règles juridiques et fiscales américaines ainsi que des conventions fiscales inter pays permettront d'alléger de façon très significative le poids de l'imposition.

Il est donc très important de s'interroger sur le mode d'acquisition (comptant ou par recours à un financement - les intérêts d'un prêt sont déductibles aux USA), le mode de détention (en direct ou via une structure dédiée) ainsi que le mode de disposition du bien immobilier (succession, donation, vente) afin que l'acquéreur atteigne les objectifs fixés.